« On observe une forte demande et pas assez d’offres dans l’ancien… Du neuf habitable doit également être libéré et une politique de logement social développée », reconnaît Jean-Charles Veyrac, notaire délégué à la communication de la Chambre régionale des notaires de Loire-Atlantique. À l’occasion de leur dernier baromètre de l’immobilier, les notaires des cinq départements de la Bretagne historique constatent une tension sur Nantes, Rennes et Vannes.
« Les villes de la région bénéficient du phénomène de la ‘métropolisation’ et les prix grimpent à un rythme soutenu. Le marché est extrêmement tendu ; ce qui entraîne une hausse significative et une gentrification de nombreux quartiers », affirme Damien Ruaud, président du Conseil régional des notaires de la Cour d’Appel de Rennes. L’augmentation est de 3,8 % sur la région pour les appartements anciens. « Même au niveau régional, le phénomène est ressenti, mais les prix à Nantes ont encore plus monté. Le marché de l’ancien s’assèche, les prix augmentant toujours plus. Le marché du neuf, en particulier sur Nantes, voit son volume diminuer. Les investisseurs sont toujours là, mais se réfugient sur l’ancien ; ce qui risque de créer une tension de l’offre et, par ricochet, une augmentation des prix. Même si ce sont des marchés structurellement très différents, ils sont poreux l’un envers l’autre. Lorsque l’un des marchés est défaillant, l’autre est inévitablement impacté. À Nantes, cela s’explique par le PLUm* qui a ralenti les sorties de chantiers neufs. Le rôle du neuf sera très important, mais son déploiement devrait prendre un certain temps à Nantes », souligne Jean-Charles Veyrac. Il y a déjà plusieurs mois, le Club Immobilier de Nantes avait tiré le signal d’alarme quant à la diminution des perspectives de construction de logements neufs pour les trois prochaines années. Il semble que les conséquences de cet état de fait deviennent plus rapides que prévues.
Emballement à Nantes
À Nantes, la surchauffe est perceptible sur toutes les tailles de biens dans l’ancien. Et les délais de vente sont extrêmement réduits. « Moins de vingt-quatre heures pour des maisons dans les quartiers recherchés de Nantes, comme Hauts-Pavés-Saint-Félix, Saint-
Donatien… Elles partent avant d’être officiellement mises en vente. À Nantes, vous ne négociez plus les prix : vous achetez ou vous n’achetez pas », explique Marie Denis-Noujaim, de la Chambre des notaires de Loire-Atlantique. La hausse est constante sur les prix à Nantes : sur un an, 6,5 % pour les appartements anciens, (24,5 % sur 10 ans) et 7,2 % pour les maisons anciennes (37,7 % sur 10 ans). La hausse pour les appartements neufs est de 2,8 % sur un an et de 10,1 % sur dix ans.
« À partir du moment où un professionnel, comme un notaire ou un agent immobilier, a du mal à évaluer les biens, c’est qu’on est en surchauffe. Dans des quartiers comme Saint-Félix-Haut-Pavés, je suis mal à l’aise lorsqu’on me demande d’évaluer une maison. Il y a un manque de lisibilité dans certains quartiers de Nantes, où le marché s’emballe. Des gens se positionnent sans même avoir visité la maison ! »
explique Jean-Charles Veyrac. Conséquence directe, parmi les acquéreurs, la majorité est constituée de cadres supérieurs ou cadres moyens. Les employés n’ont plus les moyens d’acquérir une maison ancienne à Nantes. Autre constat intéressant, il n’y aurait pas de grosse vague d’arrivants d’Ile de France. Contrairement aux idées reçues, ils ne constituent que 6 % des nouveaux acquéreurs contre une moyenne de 7 % sur l’ensemble de la région.
Des effets sur la première couronne nantaise
Les tensions sur le centre de la ville se répercutent sur les secteurs voisins. « Dans la première couronne nantaise, nous enregistrons une augmentation constante pour toutes les maisons anciennes. En tête pour les hausses de prix des maisons : 7,4 % pour Basse-Goulaine,
5 % Rezé ou Carquefou, 4 % pour Orvault… Les appartements anciens sont également en nette hausse sur la première couronne nantaise, avec une hausse de 4 % cette année et de 8,5 % sur cinq ans, mais certaines communes voient leurs prix flamber : 14,5 % à Sainte-Luce ou 13,5 % à Orvault. Ceci est directement lié au manque d’offres » souligne Marie Denis-Noujaim.
Au classement des villes, pour les maisons anciennes, le prix médian est plus élevé à Nantes (358 000 €) en 16e position qu’à Rennes (355 000 €) en 17e position. Dans ce classement des 100 premières communes de la Bretagne historique, c’est le Morbihan qui truste les premières places avec l’île aux Moines qui arrive en tête avec un prix médian de 511 300 €, devant Arradon et La Trinité-sur-Mer. La première commune de Loire-Atlantique est La Baule, avec 380 000 € et une 9e place, devant Pornichet à la 14e place (363 500 €).
Victor GALICE
*PLUm : Plan local d’urbanisme à Nantes
Il y a un manque de lisibilité
Me J.C. Veyrac
dans certains quartiers de Nantes,
où le marché s’emballe.
ETUDE DE LA DREAL
Un besoin de près de 11 000 logements par an
Près de la moitié des besoins de logements estimés dans la région des Pays de la Loire, entre 23 000 et 24 000 par an sont recensés dans le département de la Loire-Atlantique, soit entre 10 770 et 11 190 selon deux scénarios différents dont au moins 9 300 logements pour la zone d’emploi de Nantes. Annick Bonneville, directrice régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement (DREAL), a présenté le 1er juillet 2019, une estimation des besoins en logements en Pays de la Loire.
« Satisfaire les besoins en logements des ménages en faisant converger localement l’offre et la demande est un enjeu fort des politiques publiques de l’habitat mais également des politiques publiques d’aménagement dans leur ensemble. La connaissance des besoins en logements est une première étape importante pour la mise en œuvre des politiques de l’habitat », a-t-elle précisé. En concertation avec les Directions départementales des territoires (et de la mer) (DDT-M) et les acteurs locaux de l’habitat, la DREAL Pays de la Loire a ainsi réalisé une étude visant à les estimer à l’horizon 2021.
La publication de la DREAL analyse ces besoins sur plusieurs axes et sur plusieurs territoires, par département et par zone d’emploi.
Cette étude alimentera le dialogue avec les acteurs des politiques locales de l’habitat afin d’apporter la réponse la plus adaptée aux besoins estimés dans chaque territoire. Elle propose une grille commune de diagnostic et d’estimation des besoins liés à la fois aux ménages déjà présents (mal ou non logés) ainsi qu’aux évolutions de la population et du parc de logements. Les détails de cette étude sont consultables dans la rubrique dédiée du site internet de la DREAL.