La société Clerville, spécialiste du marché de l’immobilier de bureau, a fait le point sur les chiffres collectés au premier semestre 2019. Si le dynamisme est de mise, avec une progression de 11% des transactions (125 au total) pour 60 000 m2 sur la métropole nantaise, un net déséquilibre entre l’offre et la demande se creuse, avec des conséquences directes pour les entreprises qui cherchent des locaux, tant à l’achat qu’en location.
« Très peu d’immeubles neufs sont à vendre. Il y a une forte demande d’achat et pas seulement de chefs d’entreprise. Sur le centre-ville, il n’y a ni location ni vente. Et en périphérie, cela part très vite. Le Play’L avec terrasses, sur Saint-Herblain s’est, par exemple, très bien vendu un an avant la livraison. Et 95% des réalisations neuves sont destinées à la location. Les investissements sont très recherchés et nous assistons à un retour vers les opérations lancées en blanc. Les taux de rentabilité proposés, pour des immeubles déjà commercialisés, sont en forte baisse et perdent un point depuis 2018 (4,80% et 6,80%) », constate Stéphanie Simon, directrice d’agence chez Clerville.
« Le marché est très tendu ces derniers temps sur le stock et certains en profitent, surtout dans l’ancien, reconnaît-elle. Les valeurs locatives sont en hausse pour la première fois depuis de nombreuses années. Elles atteignent les 200 €/m2.
Dans la vente, elles sont passées à 3 000 €/m2, voire 4 000 € pour certains secteurs comme la rue des Olivettes. Sur le secteur Est, les chefs d’entreprise s’arrachent les petits bâtiments. Il n’y a plus rien à 1 000 €/m2 ». Côté surfaces, sur les 125 transactions effectuées au 1er semestre, Clerville constate que 77% portent sur des surfaces entre 100 et 500 m2. La moyenne, en augmentation, se situant à 490 m2. Très peu de transactions ont concerné des surfaces de 100 m2 ou moins. 12 ont porté sur plus de 1 000 m2 et 4 seulement sur des surfaces supérieures à 2 000 m2.
Le marché va continuer de se tendre
Conséquence directe de cette pénurie dans le centre-ville : le seconde main fonctionne très bien en périphérie. Vinci Construction a ainsi choisi l’immeuble Dor Armor sur 2 600 m2 en seconde main. Et certaines entreprises s’y intéressent notamment pour des questions de stationnement. « Dans le seconde main, on a un parking pour 30 m2 de bureaux, alors que dans le neuf, il y a beaucoup moins de places disponibles, souligne Stéphanie Simon, qui constate égalementque les demandes portent de plus en plus sur la qualité, avec un cahier des charges et des gens qui anticipent. »
Et l’avenir ? « Le stock est en train de baisser et l’offre ne va pas se renouveler d’ici deux ans. Le marché va se tendre dès la fin 2019, début 2020 ». Quelles sont les alternatives ? Aller sur du flex office, comme Whoorks. « Cela permet aux entreprises d’attendre la livraison de nouveaux îlots. L’autre solution, c’est d’aller vers la périphérie. Mais le stock de seconde main diminue constamment. On a eu beau tirer les sonnettes d’alarme, c’est très compliqué. Une opération met trois ans à sortir. Quand on est à un an et demi, c’est déjà trop tard », s’inquiète la professionnelle.
En chiffres, le stock immédiat (à moins de 6 mois) de 101 000 m² n’augmente pas. 44% de celui-ci se trouve à l’ouest, essentiellement dans le secteur Ar Mor Zénith qui a souffert du départ de trois « grands comptes » : Imatech (6 000 m²), COS (3 500 m²) et IBP (8 000 m²).
